Inwestycja w nieruchomości w innym kraju niż Polska, może przynieść dużo większe zwroty z najmu jak i wzrosty cen nieruchomości niż w naszym kraju, jednak wiąże się też z większym ryzykiem, zwłaszcza gdy są to kraje mniej rozwinięte, np. w Ameryce Łacińskiej lub Azji Południowo-Wschodniej.
W krajach na niższym poziomie rozwoju mogą występować następujące ryzyka i trudności:
- Ryzyko oszustwa/wyłudzenia – warto przeprowadzić szeroki research, a transakcje przeprowadzać z pomocą kogoś doświadczonego na lokalnym rynku
- Niestabilna sytuacja polityczna – zamieszki, populizm (eat the rich), napięcia z innymi krajami
- Bariera językowa – można spodziewać się, że mało kto będzie tam mówił po angielsku
- Rynek mało transparentny – ograniczony dostęp do informacji
- Powolna i skorumpowana biurokracja
Jak temu przeciwdziałać?
Polecam skorzystanie z usług lokalnej firmy pośredniczącej doświadczonej w przeprowadzaniu tego typu transakcji. Należy jednak zachować ostrożność, wiele tego typu firm poszukuje jedynie naiwnych obcokrajowców żeby sprzedać im nieruchomości po zawyżonych cenach.
W jakich krajach w Azji nie warto inwestować w nieruchomości?
Japonia – bardzo zła demografia, niska dzietność, malejąca populacja. Ogromny dług narodowy, niskie zwroty i bardzo wysokie ceny nieruchomości, wysokie podatki od nieruchomości i wysokie podatki w ogóle, gospodarka tego kraju zwalnia.
Korea Południa – najniższa dzietność na świecie, wysokie ceny nieruchomości zwłaszcza w stolicy Seul. Roczny zwrot z inwestycji to 2% lub nawet mniej. Po za tym niepomyślna sytuacja geopolityczna – napięcia z Koreą Północną.
Tajwan – Podobne trudności co powyżej, wysokie ceny, niskie zwroty, zła demografia, po za tym możliwy konflikt z Chinami.
Chiny – Duży nadmiar podaży (tzw. miasta duchy), problemy z demografią, dość wysokie ceny, różne obostrzenia przy inwestycji przez obcokrajowców, ziemi nie można posiadać, a jedynie „dzierżawić” na okres 50-70 lat (mieszkanie czy dom można posiadać, mowa tutaj jedynie o ziemi!), napięcia z USA i państwami zachodnimi.
Singapur – Wysokie ceny, niskie zwroty, po za tym ogromne opłaty przy zakupie nieruchomości przez obcokrajowców.
Kraje, które warto rozważyć
Wietnam – Branża deweloperska zadłużona, ograniczenia w kupowaniu nieruchomości przez obcokrajowców, niskie ceny. Zwroty raczej mało atrakcyjne
Tajlandia – Strategiczna lokalizacja i duże powodzenie branży turystycznej, dość niskie ceny nieruchomości, niezła infrastruktura (jak na ten region). Obcokrajowcy mogą posiadać mieszkania, nie mogą posiadać ziemi. Brak przejrzystości, ryzyko oszustwa, dość niestabilna sytuacja polityczna. Najbardziej polecany Bangkok.
3 najlepsze kraje w Azji do inwestycji w nieruchomości
Malezja – Strategiczna lokalizacja morska, obcokrajowcy mogą tam kupować ziemie, kraj ten jest przyjazny międzynarodowemu biznesowi, a społeczeństwo jest otwarte na obcokrajowców, jest to miejsce współistnienia wielu kultur, niskie ceny nieruchomości, niskie opłaty przy zakupie. Spektakularny wzrost gospodarczy, w 2022 było to aż 8.7%! Populacja rośnie, dodatnia dzietność. Niestety podatek od najmu wynosi aż 30%, po za tym jeśli sprzedasz nieruchomość w ciągu mniej niż 5 lat od zakupu zapłacisz wysoki dodatkowy podatek kapitałowy. Nie może więc to być inwestycja krótkoterminowa przeznaczona np. na flipy, tylko średnioterminowa lub długoterminowa.
Kambodża – w latach 2010 – 2019 wzrost gospodarczy wynosił w każdym roku minimum 6%! Coraz większe zainteresowanie turystów tym krajem. Bardzo, bardzo niskie ceny, również niskie opłaty przy zakupie. Można osiągnąć dość atrakcyjne zwroty w wysokości 5-6% lub nawet wyższe. Podatek od dochodu z najmu wynosi 14%, wysokość do zaakceptowania. Kambodża ma niski dług narodowy – 37% rocznego PKB, po za tym świetna demografia, 2.4 dzieci na kobietę.
Szacowane jest że populacja wzrośnie z 16 milinów teraz do 20 milionów w roku 2050. Dzięki specjalnemu systemowi walutowemu można dokonywać transakcji w USD. Kraj jest przyjazny biznesowi i obcemu kapitałowi, wysokość zagranicznych inwestycji dynamicznie rośnie
Filipiny – Korzystna demografia i wysoka dzietność. Średni wiek obywatela wynosi 25 lat a dzietność 2.5 dziecka na kobietę.
Populacja wynosi 114 milionów, szacowane jest, że do 2050 wzrośnie ona aż do 144 milionów.
170 mln – 158 w 2050. Manila 14 -> 18 mln, do 2035. Bardzo wysoka gęstość zaludnienia zwłaszcza w stolicy Manila, to sprzyja wzrostom cen nieruchomości. Ceny w ostatnich latach spadały z powodu pandemii, co może oznaczać, że teraz jest świetna okazja do zakupu! Ceny są wyższe niż w Kambodży, jednak dochód jest wyższy w Filipinach. Zwroty roczne z inwestycji to 5-6% lub wyższe przy korzystnym zakupie.
Filipiny miały w ostatnich latach spektakularny wzrost gospodarczy.
2010 – 2019 wzrost powyżej 6% w każdym roku (oprócz 2012).
W roku 2022 wzrost gospodarczy wyniósł aż 7.6%!
Kraj przyjazny obcokrajowcom i biznesowi. Należy jednak pamiętać, że obcokrajowiec nie może tam posiadać ziemi. Po za tym jest takie prawo, że w bloku mieszkalnym co najmniej 60% mieszkań musi być posiadane przez Filipińczyków.
Wady to dosyć wysokie podatki i koszty przy zakupie
Porównanie cen w stolicach Filipin, Kambodży i Malezji z Warszawą (źródło numbeo.com)
Kuala Lumpur
| Ceny konsumpcyjne w Warszawie są o 30,0% wyższe niż w Kuala Lumpur (bez czynszu) |
| Ceny konsumpcyjne z czynszem w Warszawie są o 49,3% wyższe niż w Kuala Lumpur |
| Ceny wynajmu w Warszawie są o 112,1% wyższe niż w Kuala Lumpur |
| Ceny w restauracjach w Warszawie są o 80,8% wyższe niż w Kuala Lumpur |
| Artykuły spożywcze Ceny w Warszawie są o 2,1% niższe niż w Kuala Lumpur |
| Lokalna siła nabywcza w Warszawie jest o 1,6% niższa niż w Kuala Lumpur |
Phnom Penh
| Ceny konsumpcyjne w Warszawie są o 6,9% wyższe niż w Phnom Penh (bez czynszu) |
| Ceny konsumpcyjne z czynszem w Warszawie są o 20,2% wyższe niż w Phnom Penh |
| Ceny wynajmu w Warszawie są o 60,3% wyższe niż w Phnom Penh |
| Ceny w restauracjach w Warszawie są o 54,6% wyższe niż w Phnom Penh |
| Artykuły spożywcze Ceny w Warszawie są o 10,6% niższe niż w Phnom Penh |
| Lokalna siła nabywcza w Warszawie jest o 332,3% wyższa niż w Phnom Penh |
Manila
| Ceny konsumpcyjne w Manili są o 18,4% niższe niż w Warszawie (bez czynszu) |
| Ceny konsumpcyjne z czynszem w Manili są o 24,4% niższe niż w Warszawie |
| Ceny wynajmu w Manili są o 36,6% niższe niż w Warszawie |
| Ceny w restauracjach w Manili są o 43,8% niższe niż w Warszawie |
| Artykuły spożywcze Ceny w Manili są o 2,9% niższe niż w Warszawie |
| Lokalna siła nabywcza w Manili jest o 61,9% niższa niż w Warszawie |